Cet article offre une discussion sur les liens qui relient la fabrique de la ville aux règles d'urbanisme. II s'agit plus précisément d'examiner si ces règles influencent les projets des particuliers, si elles permettent de gérer les externalités qu'ils génèrent et de les coordonner ou si, au contraire, elles sont inopérantes face aux exigences des promoteurs et des agents de la construction. Dans un régime où la propriété privée du sol n'est absolument pas remise en question et dans un contexte spécifique où des phénomènes puissants de déterritorialisation et de reterritorialisation sont à l'&oelig;uvre, les dispositifs traditionnels fondés sur le zonage (<i>land use planning</i>) sont largement insuffisants. Mais cette affirmation s'appuie ici sur le seul exemple du quartier industriel de King-Spadina à Toronto. Or il s'agit d'un cas presque caricatural où pratiquement toutes les utilisalions du sol sont susceptibles de changer rapidement. II ne permet donc pas de tirer des enseignements généraux et définitifs. Mais il est parfaitement adéquat pour lancer le débat et s'interroger sur les modalités de l'efficacité de l'action planificatrice et sur ses liens avec l'institution de la propriété privée du sol.